top of page

דירה להשקעה היא אפיק השקעה שקוסם לרבים ורבות בישראל, שרוצים ליהנות משוק הנדל"ן הפורח ומתשואה שוטפת באמצעות שכר הדירה. קראו על מספר דברים שכדאי לקחת בחשבון לפני שנכנסים להשקעה כזו

ישראלים – אוהבים נדל"ן. המילה הזו מציתה בראש של רבים מאיתנו תסריטים בשני כיוונים:

על אנשים שהתעשרו מנדל"ן.

עלינו, מתעשרים מנדל"ן. ☺

עכשיו זה לא שאנחנו כאלה מיוחדים. נדל"ן הוא תחום המעניין אנשים ומשקיעים/ות בכל העולם. אבל, בישראל יש טירוף על נדל"ן. אם זה מרוץ אחרי נכס שישמש למגורים, ואם זה חלומות על דירה להשקעה שקצת תסדר אותנו בחיים.

אז מה כדאי לקחת בחשבון כשחושבים על רכישת דירה להשקעה?

כמה דברים.

בתור התחלה,

כדאי לחשוב על דירה להשקעה כרכיב אחד מתוך תיק הנכסים הכולל שלנו.

למה הכוונה?

אני לא ממליצה על נדל"ן כאפיק השקעה יחיד. זה מצב פחות נכון אם רכשתם דירה למגורים (במיוחד אם זה באמצעות משכנתה גדולה), ועכשיו אתם משקיעים את הרוב הכסף הפנוי שלכם בדירה נוספת – להשקעה.

כמו תמיד – לא שמים את כל הביצים בסל אחד...

מה יותר נכון?

שם המשחק בהתנהלות פיננסית נכונה לאורך זמן הוא: גיוון ופיזור. 

נדל"ן הוא רק אפיק השקעה אחד מבין רבים. הוא עשוי להיות מניב וכדאי, אבל ברוב המקרים, נכון להעמיד אותו לצד אפיקים אחרים כמו תיק מניות לטווח ארוך, השקעות שלא בשוק ההון (אלטרנטיביות) וגם מזומן בהיקף מסוים.

 

אז עכשיו, אחרי שבנינו את הבסיס להשקעה בנדל"ן,

בואו נדבר על עוד כמה היבטים חשובים:

נדל"ן זה השקעה לטווח ארוך

חושבים שתהיו זקוקים לכסף בעוד שנה-שנתיים? אל תרכשו דירה להשקעה. לקנות דירה, וגם למכור – זה לוקח זמן. גם העלויות הנלוות גבוהות – שכר טירחה לעורכת דין ותשלום למתווכת, למשל. בנוסף, רוב התשואה על דירה להשקעה תגיע כנראה מדמי השכירות שלה - לאורך זמן. העידן בו מחירי הדירות עלו בכ-10% בכל שנה – כנראה כבר לא איתנו... אז לא הייתי בונה על סיבוב מהיר בתחום הנדל"ן.

כמה זה עולה לנו?

אם יש לכם הון עצמי כדי לרכוש דירה בלי משכנתה, צריך לקחת בחשבון:

עלויות מס רכישה בעת הקנייה.

תשלום מס על דירה שדמי השכירות עליה עולים על 5,100 ₪ בחודש.

אם אין לכם 100% הון עצמי ואתם לוקחים משכנתה כדי לקנות דירה להשקעה, ניקח בחשבון:

מה גובה ההחזר על המשכנתה ואיך הוא ביחס לדמי השכירות הצפויים?

כדאי שתהיה התאמה.

כדאי גם להתכונן לחודשים בהם הדירה לא תהיה מושכרת. האם תשלום המשכנתה עליה יסתדר עם התקציב השוטף שלכם? זוכרים את אחד הפוסטים הקודמים, על "ברוך" של הלוואות? הנה דוגמה קלאסית...

בדירה להשקעה אתם עובדים ועובדות בשביל הכסף

מציאת שוכרים, משא ומתן איתם, הקשר השוטף, התחזוקה של הדירה – כל אלה עולים כסף ולוקחים זמן. כשהדירה רחוקה ממקום המגורים שלכם – עוד יותר. 

אז כן, בדירה מוצלחת, במיקום טוב ועם שוכרים טובים ולטווח ארוך – כנראה שתהיה לכם תשואה שוטפת.

אבל אתם תעבדו בשבילה. צריך לקחת את זה בחשבון.

עוד כמה מילים על תשואה מדירה להשקעה

איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?

מחלקים את סך דמי השכירות לשנה בעלות הדירה (אם אין משכנתה, אז העלות היא מחיר הדירה בשוק. אם יש משכנתה – תוסיפו את סך ההחזר עליה). 

מה קורה כשהדירה ריקה מספר חודשים? מה קורה כשיש דברים לתקן (ויש תמיד)? התשואה על הדירה נשחקת.

הנה דוגמה אקטואלית לימי הקורונה: דירות להשקעה בבאר שבע, ליד האוניברסיטה. כשהסטודנטים של עידן הקורונה לומדים ב"זום" (רחמים!) ולא עובדים - הם לא שוכרים דירות ליד האוניברסיטה. מה קרה לתשואה על הדירות להשקעה שם? נשחקה עד דק ב-2020. וב-2021? בהצלחה עם זה.

זה אומר ש"על הנייר", תשואה על דירה להשקעה היא רק קנה מידה, ולרוב היא תהיה נמוכה יותר בחיים עצמם.

 

מתקרבים לסיום, אז אני רק רוצה לכתוב שאני מקווה שכל מה שכתבתי לא מוציא לכם את החשק מדירה להשקעה. זו ממש לא המטרה. 

רק חשוב לי להגיד: נדל"ן הוא רכיב חשוב בתיק הנכסים שלנו, והוא יכול להיות מקור טוב להכנסה שוטפת, וגם לרווחים. אבל אני תמיד אוהבת להניח את הכול על השולחן. זה פשוט תורם לקבלת החלטות טובות יותר על השקעות.

 

>>> אתם מחפשים השקעות מניבות? אתן רוצות לקנות דירה להשקעה?

בואו נדבר. נוכל לחשוב יחד על אפיקי השקעה שמתאימים לרצונות ולמטרות שלכם.

שרון

שוקלים לרכוש דירה להשקעה? כמה דברים שכדאי לחשוב עליהם לפני שמחליטים

ללכת על זה

נובמבר 2020

דירה להשקעה.png
bottom of page